マイホームを建てる際に直面するのが、「土地を先に探すか、建物を依頼する住宅会社や設計事務所を先に決めるか」という問題です。
皆さんは、どちらが正解だと思いますか？
注文住宅では、建物を依頼する会社（住宅会社・設計事務所・工務店など）を先に決めてから土地を探す方が失敗しにくく、予算内で理想の家を実現しやすいとされています。
なぜ依頼する会社から決める方が失敗しにくいのでしょうか？
その理由を順に見ていきます。
【土地より建物の依頼先を先に決めた方が良い理由は？】
1）土地代の予算オーバーを回避できる
土地と建物の予算は密接に関係しています。先に土地代を確定させてしまうと、残りの予算で建物を建てることに！まず依頼先を決定することで、建物の予算や必要な建築面積が明確になり、その予算に合った土地を探しやすくなります。
⚫︎建物の概算費用を先に算出できる
最初に建物の依頼先の担当者と相談し、建物の概算費用を把握します。
そこから住宅ローンや諸費用を差し引いて、購入可能な土地の予算を明確にすることで「予算オーバーで、希望のプランを叶えられない」といった状況を避けられます。
⚫︎土地代に付帯する追加費用を含めて把握できる
土地によっては、地盤改良費、上下水道の引込み費用、造成費用、残土処理費用など、思わぬ費用が発生し、家づくりの予算を圧迫する可能性があります。
不動産会社の営業担当者によっては、これらの付帯費用を把握しきれていない場合があります。住宅設計のプロに候補土地の敷地調査を依頼することで、これらの予算を把握しやすくなります。
2）理想の家に適した土地を見つけやすい
気に入った土地を購入したものの、法的な制約条件がネックになり、思い描いた間取りが描けないことがあります。購入を検討している土地が希望するプランに適しているか、プロの目で判断してもらう方が安心です。
⚫︎実際に建てられる建物ボリュームが分かる
土地に建てられる「建物の面積や高さ=建蔽率・容積率」は、用途地域ごとに上限が定められています。さらに、土地によっては隣家の日照に配慮して建物の高さを制限する北側斜線制限や、建物を道路境界線から後退させるセットバックなどの規制が設けられている場合も。これらは間取りやデザインに影響するため、購入を検討中の土地で、実際に建てられるのはどのような家か、事前に相談することをおすすめします。
⚫︎土地購入前に建築的な視点が知ることができる
購入を希望する土地で、採光・通風・プライバシーを確保するには、どのようなプランになるのか、建物の依頼先と打ち合わせをすることで、購入後の「しまった！」を避けられます。
購入検討段階から敷地の配棟計画（ゾーニング）や建物のプランニングなどを行えば、よりイメージがつきやすいでしょう。
また昔からの住宅地で隣家との境界が曖昧な場合や、特定の区域で建材に規制がある場合など、一般の方が見落としがちなポイントもプロであれば事前に気付き、アドバイスをもらえます。
3）住宅ローンをスムーズに組める
注文住宅を建てる際、多くの人が直面するのが「土地の代金を先に支払わなければならない」という壁です。建物が完成してから実行される一般的な住宅ローンとは異なり、土地購入に合わせて先行して融資を受ける方法があります。
主に「つなぎ融資」か「土地先行融資（分割実行）」という2つの方法です。
⚫︎「つなぎ融資」を利用する方法
建物完成時に実行される住宅ローンとは別に、一時的に借り入れる無担保の短期融資です。
仕組み: 土地代金や着工金などを「つなぎ」として借り、建物完成後の住宅ローンで一括返済します。
メリット: 住宅ローンの本審査を待たずに、土地購入のタイミングでスムーズに資金調達が可能です。
デメリット: 一般的に住宅ローンよりも金利が高く、手数料も別途発生するため、総コストが増えやすい傾向にあります。
⚫︎「土地先行融資（分割実行）」を利用する方法
2つの住宅ローン契約を組み、土地の購入時と建物の着工時の2回（あるいは数回）に分けて融資を受ける方法です。
仕組み: 土地代金を先に融資してもらい、建物が着工したタイミングで建物の融資が実行されます。
メリット: つなぎ融資に比べて金利が低く抑えられることが多く、コスト面で有利です。また土地購入スケジュールに合わせて、焦って間取りやデザインを検討しなくても計画が可能です。
デメリット: 住宅ローン契約が2本になる事で、手数料が2倍の15〜20万円ほど生じます。土地の融資が始まった時点から利息の支払いが始まることが多く、建物が完成するまでの家賃とローン支払いが重複する期間が生じます。
家づくりは「土地」と「建物」のバランスが重要です。
まずは、建物の依頼先を決定し、住宅のプロのアドバイスを受けながら、土地探しをしましょう。土地と建物のプランニングを同時進行することで、予算のバランスを保ち、理想の注文住宅を実現してください。
